土地付き分譲型太陽光発電16のリスク|▲1730万円の失敗事例に学ぶお役立ち情報

土地付き分譲型太陽光発電16のリスク

太陽光発電の良さが広まり、土地付き分譲型太陽光発電に関するお問い合わせを多く頂いています。
お問い合わせの大半が2基目、3基目が欲しいという声で、どれほど魅力的なものかわかります。

その一方で、思わぬトラブルに巻き込まれ、後悔した方から解決策を求めての相談も寄せられます。
相談内容の多くは「想定利回りに届かない」という、非常に深刻な内容です。

まだ、太陽光発電を設置したことがない方は、こう聞くと不安になるかもしれません。
しかし、実は、思わぬトラブルや後悔は事前のチェックで避けられるものが多いのです。

この記事を読むことで、次のことがわかります。

・契約前にチェックするべき16のリスク
・チェックを怠る、リスクを甘く見るとどうなるのか、3つの失敗事例
・土地付き分譲型太陽光発電を購入する前にとるべき行動

記事の最後のまとめには、無料のプレゼント【分譲型太陽光発電|契約前のチェックリスト】もご用意しています。

なぜチェックが必要なのかを理解していないと、十分に活用できないからです。
ぜひ記事を一通り読んでからのダウンロードをお願いします。

そして、満足できる土地付き分譲型太陽光発電を見つけるためのご参考としてください。


1.土地付き分譲型太陽光発電のメリット

この章では、土地付き分譲型太陽光発電のメリットについて説明します。

「分譲型太陽光発電」とは、多くの場合、販売業者が土地、発電設備、手続きをセットにして販売しているものを指します。

自己所有の土地または自分で土地を探して設置する場合と比べて、次のようなメリットがあります。

・農地転用や開発許可など、土地を使用するための手続きが不要
・自分で土地を持っていなくても太陽光発電所のオーナーになれる
・土地を探して選定する手間がない
・売電単価が確保されており、これから手続きをするよりも高い単価で電気を売ることができる

別途費用0円、運転開始までの全ての手続き・手配を業者が行う契約(ターンキー契約)の場合、次のメリットも加わります。

・業者が準備できない印鑑証明等の公的な書類を準備する以外、何もしなくていい

分譲型だからこそのメリットがある反面、分譲型特有のリスクもあります。

特有のメリットがある分、購入時のチェックがより重要になるのが分譲型太陽光発電と言えるでしょう。

 


2.土地付き分譲型太陽光発電のリスク

この章では、土地付き分譲型太陽光発電のリスクについて説明します。

購入前にどのようなリスクがあるかを知ることで、あらかじめ注意して検討することができます。
対策をすれば影響が少ないリスクもあります。

一つ一つ確認していきましょう。

17個のリスク全てが重要です
この章では分譲型太陽光の17個のリスクを挙げています。
長くて読むのが面倒臭くなってしまうかも知れません。
しかし、下調べを疎かにして何百万円、何千万円も損をした人が実際に居ます。
そう思えば17個のリスクを全て読むことも苦にならないはずです。

2-1.買取期間終了後(20年後)に、土地の扱いをどうするか

10kW以上の設備の場合、固定買取価格制度で決められている買取期間は20年間です。

20年後に電気の買取がどうなるかは、制度では何も決まっていません。
つまり、電力会社に買取義務はなく、売電価格も決まっていません。

そのため、20年後の発電設備と土地の運用方法をじっくり考える必要があります。

また、土地を賃貸して購入する場合、20年後の契約はどうなるのか。
賃貸借契約の場合は、契約内容次第で即座に撤去を求められる可能性がありますので、注意しましょう。

 

2-2. 高単価(40円や36円)と利回りの関係

「売電単価が高い=良い物件」というのは大きな誤解です。

なぜなら、高い売電単価は、投資物件の利回りを構成するたった1つの要素に過ぎないからです。

高い売電単価を確保している場合、高収益を期待しますが、土地代が高い、別途造成費用がかかるなどで収益性が下がる事もあります。

また、売電単価が高い物件は、価格が高くても売れやすいので、高価格で販売していることが多いです。
21円の物件でも40円の物件でも、結局は利回りは10%ちょっとの場合が多いです。

投資として考えると、利回りが良い物件が良い物件です。売電単価のみを見て判断しないようにしましょう。

分譲太陽光発電への投資は、「トータル」で考えましょう。

太陽光発電の計算式01 利益=売上ー支出 太陽光発電の計算式02 売上=発電量×売電単価 太陽光発電の計算式03 発電量=設置容量×変換効率×日射量ー損失分影の損失や出力制御、電力抑制、経年劣化を含む
太陽光発電の計算式04 支出=導入費用+維持管理費 太陽光発電の計算式05 導入費用=部材費+工事費+連係費用 太陽光発電の計算式06 維持管理費用=メンテナンス費用+保険料+税金

 

2-3.発電量の信憑性

ソラサポには、分譲業者から太陽光発電を購入した方から「シミュレーションより発電しない」との相談が度々あります。
分譲業者に限った話ではありませんが、分譲型太陽光発電の場合は特に注意を払う必要があります。

ソラサポでは「発電シミュレーション、事業シミュレーション」について詳しく記載している記事がありますので、ぜひご覧ください。

太陽光発電のシミュレーションを徹底解説
導入する際の「発電シミュレーション、事業(導入)シミュレーション」を詳しく解説しています。
これから太陽光発電を導入する方は絶対見ておくべき記事です。
太陽光発電の発電シミュレーションを見るときに注意するべきこと

 

2-4.工事費負担金

分譲太陽光を購入する場合、契約に「工事費負担金」が入っているかを確認しましょう。

工事費負担金は、低圧の50kW規模の太陽光発電でも、30万〜60万円程度(場合によってはそれ以上)かかります。
負担金が契約に入っているか入っていないかで投資金額が大きく異なります。

工事費負担金とは?
工事費負担金とは、発電所と電柱上の電線網を電線で繋げて売電を行うために電力会社が行う工事の代金です。
この負担金を支払わないと、発電所を作っても電気を買い取ってもらうことができません。
太陽光発電の工事費負担金とは 負担金の中には、新たに電柱を立てる場合は建柱費用、トランスを設置する場合はトランス設置費用が含まれています。工事費負担金の金額は、電力会社が設計を行い金額を算出します。太陽光業者が決めるものではありません。

 

2-5.土地の固定資産税の確認

土地の固定資産税は必ず発生するものです。

購入先の業者から公的機関が発行する「固定資産税証明書」等を入手しましょう。

農地転用をすると固定資産税が上がります!
農地転用をして設置する物件の場合、特に注意が必要です。
基本的に農地は固定資産税が非常に安いですが、農地転用をすると固定資産税が跳ね上がります。
稀に100倍以上になる場合があります。
そのため、農地の時の税額ではなく、転用後の税額を確認しましょう。

固定資産税を気にせず買ってしまって「固定資産税が高すぎる!」なんてことにならないようにしましょう。

 

2-6.メンテナンス計画と費用

太陽光発電はメンテナンスフリーではありません。
改正FIT法によりメンテナンスの実施も義務化されています。

ただし、過剰なメンテナンスは投資効率を下げるだけです。
メンテナンスについて3点確認しておきましょう。

・妥当なメンテナンス計画はあるか
・メンテナンスは初期費用に含まれているのか
・含まれないならどの程度の費用が発生するのか

太陽光発電は「買っておしまい」ではありません。
その後の運用には維持費がかかりますので、予め確認しておきましょう。

9分でわかる改正FIT法
68万回読まれた改正FIT法の解説ページです。オーナーの義務もわかりやすく解説しています。

9分でわかる改正FIT法

太陽光発電のメンテナンス(O&M)とは
そもそも太陽光発電にはどんなメンテナンスをすれば良いのか、大枠を把握するためにご参照ください。
太陽光発電のO&Mとは

 

2-7.損害保険の加入は必須

多くの場合、太陽光発電設備のメーカー保証は「自然災害」をカバーしていません。

太陽光発電も家や車と同じく、保険に入ることができます。

自然や他人に「壊された」時の備えとして加入をしましょう。
保険会社によっては、故障期間中の売電収入を賄う保険を用意している場合もあります。

保険について詳しく知りたい方は太陽光発電の保険サービスをご覧ください。

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2-8.電圧抑制・温度抑制に注意

電圧抑制が発生すると、その間は売電することができません。
周囲に太陽光発電所が複数あり、電気を消費する場所がない場合は電圧抑制がかかりやすくなります。

パワコンの設定変更で減る事もあります。
一区画だけの太陽光発電所でも発生することがありますが、電所の数が多ければ多いほどかかりやすいと考えましょう。

電圧抑制について詳しく解説している記事がありますので、ぜひご覧ください。

電圧抑制による売電収入の減少を軽減する方法
電線網と発電所の関係で発生する「電圧抑制」と、パワーコンディショナの保護機能である「温度抑制」を詳しく解説しています。
どちらも発生してしまうと、あなたの売電収入が減ってしまいます。
解決できる場合もありますので、これから太陽光発電を買う人も、現在運用している人もぜひご覧ください。
売電収入ダウン! パワコンの電圧抑制・温度抑制での損失を最小限にする方法
出力制御について詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

2-9.確定測量の有無

土地を購入する際は、「境界杭があり土地境界が客観的に明確」であるのが理想です。

なぜなら、土地のトラブルは発生するとかなり厄介だからです。
万が一、不手際で越境してパネルを設置している場合は、撤去しなければいけません。

また、隣地の方が「自分の土地はもっと広い」と主張して、トラブルとなることも珍しくありません。

土地境界が曖昧なまま土地を購入すると、後々のトラブルの種を抱えるようなものですのでご注意ください。

 

2-10.発電量の監視装置の有無

太陽光発電所には、発電量の遠隔監視装置は必須と考えましょう。
契約に入っていない場合は、追加で入れてもらうようにしましょう。

なぜなら、遠隔監視装置がなければ発電所の大きな故障や停電を発見しにくくなるからです。
電力会社からの検針票を見て、発電所が停電していることを知る、なんてこともあります。

監視装置について詳しく解説している記事がありますので、ぜひご覧ください。

発電量の遠隔監視で発電量の損失を最小限にしましょう
この記事では、監視装置にできること、できないことを解説しています。
監視装置はあなたの思っている以上に役立つはずです。
これから太陽光発電を買う方、現在運用中で監視装置を設置していない方はぜひご覧ください。
あなたの太陽光発電所は大丈夫?遠隔監視でできること、できないこと

2-11.雑草対策の有無

雑草対策せずに発電所を設置してしまうと、周囲の環境次第で1年でジャングルになります。
雑草は、あなたの太陽光発電所の発電量を下げるだけではなく、様々な損失を与えます。

中には、投資計画が破綻してしまうようなリスクもあります。

太陽光発電の雑草対策について詳しく解説している記事がありますので、ぜひご覧ください。

雑草が与える5つの悪影響と、対策を成功させるポイント
雑草が発電所に与える5つの悪影響と、雑草対策を成功させるポイントを詳しく解説しています。
このポイントを知っておくだけで、あなたの発電事業の成功率が上がるでしょう。
お庭・空き地で応用できる太陽光発電の雑草対策|防草効果と成功率を上げる4つの秘訣

 

2-12.連系遅延(売電開始の遅延)

分譲太陽光発電を購入して、当初の連系予定より大幅に遅れてしまうことがあります。
連系が遅れる理由としては、以下のようなものがあります。

・経済産業省や電力会社への手続きの遅れ
・農地転用等の法令手続きの遅延
・地域住民による反対運動の発生
・製品の品薄による納期遅延
・制度や条例などの変更

上記意外にも、思ってもいないような理由により、発電開始が遅れてしまうかもしれません。

お借り入れをされている方などは、売電収入が入らなくても、返済が始まってしまうこともありますので、販売業者に発電開始日を明示してもらうようにしましょう。

 

2-13.土地の決済条件

分譲物件に限らず、太陽光目的で土地を購入する場合は、以下のポイントに注意しましょう。

・土地代の決済のタイミング
・土地代の支払い方法(現金のみなのか等)
・そもそも太陽光発電が設置できる土地なのか(電力会社のバンク容量や農地転用等)
・万が一、何らかの理由で太陽光発電の設置が不可だった場合、土地だけ買うことになってしまうのか

土地の決済で失敗しないためにも、予め確認をしておきましょう。

 

2-14.代金の支払い方法

分譲業者に関わらず、太陽光発電を購入するときは支払い条件を確認しましょう。

どのタイミングで、どれくらいのお金を用意すれば良いか把握することで、スムーズな手続きが可能になります。

 

2-15.名義変更のタイミング

売電単価を確保している土地付き分譲型太陽光発電では、少なくとも3つの名義変更が必要になります。

・経済産業省の「事業計画認定(設備認定)」の設置者名義
・電力会社の設置者名義と振込先口座
・土地の登記上の所有者名義

事業計画認定と土地の登記は手続きに着手してから完了するまでに時間がかかります。
電力会社によって異なる可能性がありますが、売電収入の振込先口座は先行して変更することができ、数時間もあれば完了します。

支払いは完了したが名義は他人のままで一向に手続きも始まらない、では最悪売電収入を受け取れない可能性もあります。

太陽光発電の契約及び支払いのタイミングと、各名義変更手続きに着手するタイミングを確認しましょう。
各名義変更手続きに着手したことがわかる申請書類の写しを受け取って、進捗を確認しましょう。

他に名義変更が必要ないか確認しよう
同じ土地付き分譲型太陽光発電でも、運転開始済みの場合は必要な名義変更手続きが増えます。
どのような名義変更があるのかまとめましたので、参考にしてください。
太陽光発電の名義変更

2-16.ローン会社の利用

ローン会社を利用する場合の注意ポイントとして、以下のようなものがあります。

・工事が完了するまでは、「工事完了報告書」にサインしない
・金利、返済期間、担保設定、繰り越し返済等の基本的な部分を確認する
・いつから引き落としなのかを確認する(場合によっては売電収入の入金より引き落としが先になります。)

後で揉めないためにも、事前に確認をしましょう。
特にローン会社とは実際に会ってやりとりする可能性は低いので、確認すべきポイントは多いです。

2-17.太陽光発電自体のリスク

分譲型太陽光発電に限らないリスクもあります。

太陽光発電のリスクは、しっかりと対策をすれば回避できるものも多いので、「事前にどのようなリスクがあり、どのような対策があるのか」を知ることで、失敗する可能性を低くすることができます。

太陽光発電のリスクについて詳しく記載している記事がありますのでぜひご覧ください。

太陽光発電のリスク|全35の対策で20年間失敗しない超実践的手法
太陽光発電には様々なリスクがあります。
リスクを知り、事前に対策をすることで発電事業の成功率を格段に上げることができます。
これから太陽光発電を購入する方はぜひご覧ください。
太陽光発電の購入時から撤去までのリスクと対策

 

2-18.2章のまとめ

土地付き分譲型太陽光発電のリスクを考えるときに重要なポイントが2つあります。

・前提条件を疑う
・リスクと手間、コストのバランスを考える

どのリスクも、契約前にチェックできる事ばかりです。

特に紙面上の数値は、根拠を確かめることが大切です。
なぜなら、販売会社の商道徳次第でなんとでも捏造できるからです。

必ず販売業者に、納得できる根拠があるか確かめましょう。

「投資できる初期費用」と「あなたが欲しい利回り」「かけられる時間と手間」を踏まえて、自分の許容できる範囲内にリスクが収まっているか確認しましょう。

 


3.実話!分譲業者倒産で発生した悲劇

この章では、土地付き分譲型太陽光発電を販売していた業者が倒産してしまったために莫大な損失を被った実例をご紹介します。

2017年に多くの分譲物件を販売していた販売業者が倒産してしまいました。
多くの被害者が発生し、ソラサポにも多数の相談がありました。

会社の急速な拡大により運転資金が不足して、取引先への支払い等が不可能になる…というよくある倒産パターンです。

この影響で多くの方が窮地に立たされることになりました。
ご相談を頂いた被害者の方に許可を頂いたうえでケースをご紹介します。

3-1.愛知県Aさんのケース

Aさんは分譲業者の倒産後、一番はじめにソラサポへご相談をいただきました。
Aさんのこのような状況でした。

・設備認定の名義が業者のままで、Aさん名義で発電開始ができない=売電収入が入ってこない
・経済産業省への申請に不備があり、売電単価が確保できておらず、翌年の単価での再申請となってしまった
・架台まで組みあがっていて、パネルやパワコン、ケーブルがない
・フェンスが未完工のまま倒産してしまった
・ローン会社への工事完了報告書にサインをしてしまったので、発電開始前にローン会社への返済が始まってしまう
・完工後にキャッシュバックが300万円が戻ってくる契約だったがそれも返金されなかった
・電力会社の工事費負担金が未納付だった
・システムの保証書等は一切なし

損失項目 損失額
売電単価が予定より3円下がった およそ510万円の損失見込み(20年間)
パネル、パワコン、ケーブル、監視装置代金 620万円
システムの再工事費用 150万円
フェンスの設置工事費 およそ80万円の損失
キャッシュバック分 300万円の損失
電力会社への工事費負担金 74万円
総額 1734万円の損害

 

回避できたポイント

今回のケースのポイントは「完工前に工事完了報告書にサインをしてしまった」ということです。
サインをしなければ、契約不履行になり、かけた時間は戻ってこないですが金銭的な負担は少なく済んだはずです。

皆さんもくれぐれも工事完了前にローン会社等の「工事完了報告書」にはサインしないようにしてください。
サインをしてしまうと、返済が始まってしまいます。

また、売電単価は「認定通知書」で客観的に確認できるものです。必ず書面で確認しましょう。

太陽光発電の認定通知書

 

3-2.東京都Tさんのケース

Bさんは、以下のような状態でした。

・太陽光発電は完工していて、フェンスは未完工
・システムの保証書等は一切なし
・メンテナンスパックに加入していたが、倒産になり無効となった

Bさんがこの後取るべき行動

フェンスの工事代金を追加で支払うことになってしまいましたが、無事連系はしていました。

Bさんがこの後取る行動としては以下のようなものがあります。
・使用している機器の保証を各メーカーに確認して加入する
・今後運用するにあたり、メンテナンス会社を探す

Bさんに限らず、太陽光発電オーナーであれば、設置会社の倒産リスクは誰でもあります。
万一の際に困らないように事前に備えておくことが必要です。
具体的には、次のブログを参考にしてください。

太陽光発電業者が倒産!オーナーが取るべき行動とは?

 

3-3.岐阜県Eさんのケース

Cさんは実際に金銭的な損害を受けた方ではありません。
Cさんは以下のような状況でした。

・物件の問い合わせをして、ローン会社の審査待ちで購入間近だった
・実は、電力会社と土地の地権者と交渉がうまくいっておらず、連系できない可能性が高かった

まさに間一髪というところです。

蓋を開けてみれば、顔が青ざめるような話

Cさんから伺った話によると、契約寸前だったにも関わらず、電力会社と地権者の交渉が出来ていない土地だということがわかりました。

連系には、第三者の土地に電力会社が電柱を建てる必要があり、交渉中の段階だったそうです。

いわゆる用地交渉というもので、許可を得られないと、太陽光発電を設置しても、売電できない可能性が非常に高かったそうです。

この件では、電力会社に非はなく、明らかに業者のフライングです。

Cさんは、検討する時間などは無駄になってしまいましたが、金銭的負担はありませんでした。
お電話の際に「いい勉強になった。しっかり業者は選ばないといけないですね。」と話されていたのが印象的です。


4.分譲型太陽光で失敗しないための5つのポイント

この章では、分譲型太陽光発電を購入して失敗しないために行う5つのポイントを記載しています。

まず、物件を探す時に一番注目するのが「予想利回り」です。

しかし、前提条件を疑うことが必要です。

具体的には「物件資料の予想利回り」は本当かその根拠を調べてください。

なぜなら、予想利回りの根拠を調べず、購入してしまうと実際に予定していた利回りに満たず後悔する方が多いからです。

そのために、まずは利回りを構成する要因を分解し、それぞれの根拠を確認しましょう。

物件に掲載されている利回りの基本的な計算方法
物件に掲載している「表面利回り」は、基本的に「初年度年間売電収入÷導入費用」で算出されています。
具体例:2000万円の物件で、予想年間売電収入が220万円の場合は、表面利回りは「11%」となります。

4-1.お金に関すること・物件価格から追加費用は発生するのか確認する

物件に記載されている利回りの多くは、「予想売電収入÷表示価格」です。

追加費用が発生する場合は、表示価格よりも初期投資が高くなります。
そうなると当然利回りは下がります。

・工事費負担金
・土地の名義変更費用
・その他必要費用

あれもこれも追加費用となってしまえば、物件の利回りはガクッと下がってしまいます。

そうならないように、「想定外の追加費用を発生させない」ことが重要です。
万が一、追加費用がかかるようであれば、導入費用にプラスして予想利回りを算出する必要があります。

理想的な物件の価格表示は「追加費用一切なし」
物件を探す時に、次の3つがあった場合、当然①が良いです。

①追加費用一切なし
②追加費用は発生するが、その費用が明確化されている
③追加費用が発生し、その費用が不明確

②の場合は、追加費用を含めて利回り計算をしないといけません。
③は問題外です。

4-2.お金に関すること・予想年間売電収入の根拠を確認する

上記の通り、「売電収入」は利回りに大きな影響を与える要因です。
その重要な売電収入が、予想より下回ってしまえば、利回りは下がります。
物件に掲載されている利回りを達成するためには、20年間の毎年、予想売電収入をクリアする必要があります。
そのため、発電量の根拠を知り、納得できる状態でなければなりません。

発電シミュレーションの重要性は2章で記載しましたが、この記事をお読みいただくのが一番かと思います。

太陽光発電の発電シミュレーションを見るときに注意するべきこと

4-3.お金に関すること・実質利回りは、表面利回り以上に重要であることを理解する

結局、利回りと言っても、一番重要なのが「実質利回り」です。
実質利回りは、売電収入から以下のような費用(ランニングコスト)を引いて計算した利回りです。

・太陽光発電の固定資産税
・土地の固定資産税
・メンテナンス費用
・保険料

このようなものがあります。他にも実質利回りに影響を与えるランニングコストがありますので、ご注意ください。

実質利回りは、投資物件の実態を表すものです。

表面利回りは良くても、土地の固定資産税が高かったり、メンテナンス費用が多く発生すれば、実質利回りは下がります。

物件を購入する際は、表面利回りではなく、実質利回りで考えましょう。

4-4.必ず現地を見に行く

見積書や提案書といった紙の上では、日当たりや土地形状、敷地境界線、発電所を見に行く際の駐車場の使いやすさなどはわかりません。

日当たりや敷地境界は、利回りやメンテナンス、20年後の扱いに直接影響します。
必ず現地に足を運んで確認しましょう。

住んでいる場所から遠いところで物件を検討している場合でも、面倒臭がらず物件を見に行きましょう。

 

4-5.色々な業者に色々な話を聞く

分譲型太陽光発電を販売している業者はたくさんあります。

良い物件に出会うためには、「良い業者」に出会うことが近道です。

いろいろな業者に問い合わせをして、いろいろな話を聞いてみてください。
この記事で記載したリスクをどう捉えているのかを質問して、あなたが納得できる回答を得られるか見極めましょう。

もし、あなたが納得できない回答をする業者であれば、物件の問い合わせをしないことが賢明です。

太陽光発電 標識 販売

5.まとめ

いかがでしたか?

土地付き分譲型太陽光発電は2基目、3基目が欲しくなるほど魅力的なものです。
その一方で、ひどい業者や物件のせいで借金だけ抱えてしまった人もいます。

まるで天国と地獄です。

良い物件、良い業者と巡り会うためにはあなたの目と耳で確かめる必要があります。
チェックリストを活用して素晴らしい出会いを掴んでください。

最後に、『分譲型太陽光発電|契約前のチェックリスト』(pdfファイル)をご用意しました。
今まさに、ご検討中の方はぜひご活用ください。

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